Předkupní právo a jeho realizace v praxi

Předkupní právo k nemovitým věcem u nás existovalo několik desetiletí a bylo zrušeno ke konci roku 2013. Od 1. 1. 2018 opět vstoupilo toto právo v platnost, a to zákonem Občanského zákoníku 460/2016 Sb. Nevrací se však v původní, ale v pozměněné podobě. Na znovuzavedení tohoto práva existují rozdílné názory. Podle zákonodárců nebylo zrušení tohoto práva zcela správným krokem, avšak podle odborníků z řad realitních makléřů a investorů v oblasti nemovitostí bude zákon pro realitní trh spíše komplikací.

Ustanovením §1124 a §1125 se zavádí do praxe právo spoluvlastníků nemovitých věcí na předkupní právo v případě, že se převádí spoluvlastnický podíl. Nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Výjimkou je převod osobě blízké. Osoby blízké vymezuje §22 Občanského zákoníku, který říká, že se jedná o příbuzného v řadě přímé, sourozence a manžela nebo partnera, dále osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní.

V případě, že se podíl převádí bezúplatně (např. darovací smlouvou), i v tom případě mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit, a to za obvyklou cenu. Předkupního práva se lze také vzdát, a to i s účinkem pro své právní nástupce. Předkupní právo se tedy vztahuje jak na úplatné, tak i bezúplatné převody.

Spoluvlastníci mají právo využít předkupního práva ve lhůtě 3 měsíců od doručení nabídky.

V praxi bude tedy nyní majitel podílu povinen po uzavření kupní smlouvy poslat spoluvlastníkům poštou nabídku na uplatnění předkupního práva spolu s přiloženou kopií kupní smlouvy (ve které může “začernit” osobní údaje kupujícího). V kupní smlouvě musí být uvedena kupní cena a podmínky prodeje. Pokud učiní prodávající nabídku před podpisem kupní smlouvy, musí po jejím podpisu učinit nabídku novou, jinak je to stejné, jako by předkupní právo spoluvlastníkům vůbec nenabídl. Vhodným způsobem zasílání nabídky je doporučený dopis s dodejkou, aby měl prodávající doklad o datu odeslání/převzetí zásilky.

Jedním z problematických míst nové právní úpravy je předkupní právo v případě garážových stání, která se prodávají společně s bytem.  Nabídnutí předkupního práva pouze ke garážovému stání by nebylo při následném prodeji samostatného bytu výhodné, což by prodávajícího poškodilo. Proto lze na tento případ, kdy prodávající prodává více věcí, uplatnit podle výkladů Občanského zákoníku předkupní právo na garážové stání i byt, a to jako jeden celek s jednou prodejní cenou. V praxi tedy byt v ceně 3 500 000 Kč a garážové stání v ceně 150tis. Kč budou spoluvlastníkům k využití předkupního práva nabídnuty dohromady za celkovou cenu 3 650 000 Kč.

________________________________________________________

Další články

             Ochrana osobních údajů                     Pisárky se těší na zajímavé projekty, které to jsou?