Převod hypotéky: Jak z vaší stávající hypotéky udělat magnet na kupující

Současný hypoteční trh prochází turbulentním obdobím. Vysoké úrokové sazby se stávají překážkou pro mnoho zájemců o vlastní bydlení. V této situaci se pro prodávající nemovitostí otevírá zajímavá možnost, jak zvýšit atraktivitu své nabídky – převod stávající hypotéky s výhodnou sazbou 2-3 % na nového majitele.

Co přesně znamená převod hypotéky?

Přenos hypotéky (portabilita) je situace, kdy kupující převezme stávající hypoteční úvěr prodávajícího za původních podmínek – tedy s nezměněnou úrokovou sazbou, zůstatkem, dobou fixace i splatnosti. Banka pouze posoudí bonitu kupujícího a ke smlouvě připojí dodatek, že novým dlužníkem je kupující.

Proč je převod hypotéky výhodou pro prodávající?

Představte si, že prodáváte byt a můžete k němu nabídnout i hypotéku s úrokovou sazbou, o které si současní žadatelé mohou nechat jen zdát. To je silný argument, který vaši nemovitost odliší od konkurence. Kupující, kteří by jinak museli čelit mnohem vyšším sazbám u nové hypotéky, budou vaší nabídkou výrazně zaujati. Přenos hypotéky tak může urychlit prodej a často i zvýšit prodejní cenu. Jednoduše řečeno, vaše nemovitost se stane mnohem žádanější.

Průměrná sazba nových hypoték se v dubnu 2025 stále držela kolem 4,8 %, zatímco „historické“ sazby z let 2019–2021 běžně leží mezi 2 % a 3 %.

Česká spořitelna spočítala, že převzetí takové staré sazby šetří kupujícímu ≈ 3 200 Kč měsíčně u průměrného bytu, a prodávajícímu tím zrychlí prodej.

Co to znamená pro kupujícího?

Pro kupujícího je možnost převzetí stávající hypotéky s nízkou úrokovou sazbou doslova finanční injekcí. Místo toho, aby si brali novou hypotéku s aktuálními, mnohem vyššími sazbami, mohou ušetřit nemalé peníze na měsíčních splátkách po celou dobu trvání úvěru. Tato úspora může být v řádu desetitisíců až statisíců korun. Převzetí hypotéky tak pro ně představuje významnou konkurenční výhodu oproti jiným nabídkám na trhu.

Jak funguje přenos hypotéky?

Přenositelnost hypotéky není automatická a má svá pravidla. Banky k tomuto kroku přistupují individuálně a posuzují bonitu nového žadatele. Obecně platí, že kupující musí splňovat podmínky banky pro poskytnutí hypotéky. Důležité je také vědět, že ne všechny banky tuto možnost nabízejí a podmínky se mohou lišit. Proto je vždy dobré se informovat u své banky nebo hypotečního poradce.

Modelový příklad situace

Zůstatek 4 000 000 Kč, splatnost 25 let, zbývající fixace 6 let

Varianta	Úroková sazba	Měsíční splátka	Rozdíl oproti nové hypotéce
Převzetí stávající hypotéky	2,50 %	17 945 Kč	–
Nová hypotéka (aktuální trh)	5,00 %	23 384 Kč	5 440 Kč

Kupující tak za šest let fixace ušetří přibližně 392 tis. Kč na splátkách a prodávající získá konkurenční výhodu, která často zkrátí dobu inzerce o několik týdnů.

Průběh převodu hypotéky

1. Dohodnete se, že hypotéku převezmete

Už při prohlídce nebo nejpozději při cenovém jednání si prodávající s kupujícím potvrdí, že místo nového úvěru zkusí „přepsat“ ten stávající. Prodávající předá základní parametry půjčky – zůstatek, úrokovou sazbu, délku fixace, měsíční splátku a název banky. Nejdříve si ale u své banky ověřte možnost převodu hypotéky za stávajících podmínek na kupujícího.

2. Kupující dodá podklady bance

Stejně jako u běžné hypotéky musí nový dlužník doložit příjmy, pracovní smlouvu či daňová přiznání, případné další závazky a výpisy z účtu. Banka si ho tím ověří v registrech a přepočítá ukazatele typu DTI / DSTI.

3. Banka provede tzv. bonitní test

Úvěr se sice nemění, ale banka potřebuje jistotu, že ho bude nový majitel splácet. Pokud kupující projde, banka dá předběžný souhlas s převodem hypotéky. Někdy si vyžádá dodatečné dokumenty (např. pojistku nemovitosti přepsanou na nového vlastníka nebo potvrzení o nulových nedoplatcích u SVJ).

4. Všichni tři podepíší dodatek ke smlouvě

Vznikne krátký dokument: prodávající „odstupuje“ z pozice dlužníka, kupující do ní vstupuje a zástava na nemovitosti zůstává beze změny. Znění dodatku nachystá banka; podpisy proběhnou většinou přímo na pobočce anebo přes kvalifikovaný e-podpis.

5. Řeší se peníze nad rámec hypotéky

Částku, kterou kupující hypotékou nepokrývá (například rozdíl mezi kupní cenou a aktuálním zůstatkem úvěru), obvykle složí do notářské či advokátní úschovy. Banka sleduje, aby peníze byly k dispozici dřív, než se podá návrh na vklad vlastnického práva.

6. Podává se návrh na vklad do katastru

Jakmile jsou podepsané smlouvy a peníze připravené, podává se katastru kupní smlouva se zástavní smlouvou. Po zápisu vlastnického práva na jméno kupujícího banka oficiálně převede úvěr na jeho rodné číslo.

7. Banka uvolní úschovu a převod hypotéky je hotový

Po doručení výpisu z katastru banka potvrdí splnění podmínek čerpání. Peníze z úschovy jdou prodávajícímu, případné navýšení úvěru (pokud o ně kupující požádal) se vyplatí zároveň. Prodávající tím okamžikem splnil všechny závazky a kupující splácí dál podle původního splátkového kalendáře.

Tip: Prodávající může celý mechanismus popsat už v inzerátu a připojit orientační čísla – kupující si rovnou spočítá, jestli mu vyhovují splátky a zda by prošel bonitním sítem banky.

Kdy se převzetí hypotéky nevyplatí

Úvěr má jen krátkou zbylou fixaci a očekává se razantní pokles sazeb.
Úrok je sice nízký, ale zůstatek splatíte do tří let – administrativní náklady převod hypotéky pohltí.
Kupující plánuje rekonstrukci a bude stejně žádat o výrazné navýšení úvěru – levnější může být refinancovat celý úvěr znovu.

Závěr: Využijte potenciál přenosu hypotéky

Pro prodávající představuje možnost převodu hypotéky silný marketingový nástroj, jak zvýšit atraktivitu své nemovitosti a oslovit širší okruh potenciálních kupujících. Pro kupující se jedná o jedinečnou šanci, jak výrazně ušetřit na nákladech za bydlení. Informujte se o této možnosti a využijte její potenciál ve svůj prospěch.

Zdroje:

Plánujete prodej nemovitosti? Udělejte první krok a zjistěte si, jaká je její cena zdarma a bez závazků

CHCI ODHAD CENY NEMOVITOSTI ZDARMA