Realitní trh se mění. Jak nastavit cenu nemovitosti, abyste prodali co nejvýhodněji?

Každý, kdo prodává byt nebo dům, chce získat co nejlepší cenu. Proto může lákat začít s vyšší částkou a počkat, kdo se ozve. Jenže pokud je cena příliš vysoko, zájemci často dají přednost podobné nemovitosti za méně peněz. Inzerát pak zůstává na trhu déle, a nakonec může být potřeba zlevnit výrazněji. Při stanovení ceny se proto vyplatí vycházet z reálných prodejů a z toho, s čím vaše nemovitost právě soutěží. A pokud už nabízíte delší dobu bez většího zájmu, je na místě cenu znovu prověřit.

Ve městech přibývá bytů na prodej

Počet nabízených bytů se od ledna do září 2026 zvýšil ve všech 15 sledovaných městech. V Brně vzrostl z 598 na 1 011 inzerátů, tedy o 69,1 %. V Praze se zvýšil z 3 028 na 4 492 (+48,3 %) a v Ostravě z 557 na 868 (+55,8 %). V Pardubicích byl nárůst ještě výraznější: 84,9 %. Kupující tak mají v těchto městech více možností a mohou nabídky snáze porovnávat.

U novostaveb, rodinných domů a pozemků se vývoj liší. Více nabídek na trhu přitom automaticky neznamená pokles cen. I když mají kupující větší výběr, ceny nemovitostí mohou dál růst. Při stanovení prodejní ceny proto záleží především na konkrétní lokalitě, stavu nemovitosti a na tom, jaké další nabídky mají kupující právě k dispozici.

Jak se měnila nabídka různých typů nemovitostí

Graf vychází z počtu inzerátů na Sreality v období leden až září 2026. U bytů a domů zahrnuje pouze vybrané stavy „Velmi dobrý“ a „Před rekonstrukcí“, u novostaveb příslušný filtr a u pozemků nabídky bez dalšího omezení. Jde o počet inzerátů, nikoli uskutečněných prodejů; nemusí jít ani vždy o různé nemovitosti. Výsledky navíc nejsou očištěny o sezonní vlivy.

Jak určit cenu, která dává smysl

Při stanovení ceny je dobré porovnat skutečné prodeje podobných nemovitostí, například prostřednictvím dat Ikarus a Valuo, a podívat se také na starší i aktuální inzeráty. Tak zjistíte nejen to, za kolik se podobné byty nebo domy opravdu prodaly, ale i které nabídky zůstávají dlouho bez zájmu. Cena uvedená v sousedově inzerátu sama o sobě mnoho neříká — nevíte totiž, zda za ni skutečně prodá.

Začněte cenou, kterou lze opřít o srovnání s podobnými nemovitostmi. Mírně vyšší částku lze krátce vyzkoušet, ale měla by stále odpovídat tomu, co ukazují data. Pokud analýza ukáže rozmezí 5,9 až 6,1 milionu korun, požadovaných sedm milionů už je výrazně mimo. Domluvte se předem, kdy vyhodnotíte první reakce — například po dvou až třech týdnech, podle typu nemovitosti. Důležité je také vědět, co uděláte, pokud zájem nebude odpovídat očekávání.

Dražší hypotéky ovlivňují, kolik si kupující mohou dovolit

O váš byt nebo dům může být zájem, ale pro kupujícího může být dnes těžší ho zaplatit než na začátku roku. Průměrná sazba nových hypoték podle ČBA vzrostla ze 4,48 % v lednu na 5,10 % v září. U modelového úvěru pět milionů korun na 30 let to znamená měsíční splátku přibližně o 1 900 Kč vyšší. Pokud chce kupující zůstat u stejné měsíční splátky jako dříve, dosáhne zhruba na o 7 % nižší úvěr.

Pro prodávající je to důležitá informace. Cena musí odpovídat nejen hodnotě nemovitosti, ale také možnostem lidí, kteří ji mohou koupit. Vyšší splátky mohou některé zájemce vyřadit ze hry a jiné vést k tomu, že budou více vyjednávat o ceně. Kvalitní fotografie a dobrá prezentace pomohou ukázat přednosti nemovitosti, samy ale nezmění rozpočet kupujícího.

Není jisté, že hypotéky na jaře 2027 výrazně zlevní. Srpnový výhled ČBA to nepotvrzuje a ČNB v letní prognóze očekává na začátku roku 2027 inflaci poblíž 3 %. Prognózy sazeb proto berte jako orientační podklad, nikoli jako záruku budoucího vývoje.

U domu hrají roli také náklady na energie

Při koupi domu kupující neřeší jen cenu a hypotéku. Do rozpočtu musí zahrnout také vytápění, běžný provoz a případné opravy. Pražská energetika u nově sjednávaných fixací uvádí průměrné zvýšení celkové ceny přibližně o 5 % u elektřiny a o 9 % u plynu. Týká se to nových fixací tohoto dodavatele, nikoli všech domácností.

Pokud prodáváte dům s vyšší spotřebou energie nebo chalupu, která se vytápí i v zimě, připravte si vyúčtování a přehled potřebných oprav. Kupující si díky nim snáze spočítá, kolik ho bude nemovitost stát i po koupi. Očekávané vyšší výdaje mohou ovlivnit jeho nabídku, a proto je lepší s nimi počítat už při stanovení ceny.

Co dělat, když se zájemci neozývají

Pokud už máte nemovitost v nabídce, podívejte se na výsledky inzerce. Kolik přišlo vážných zájemců? Kolik lidí dorazilo na prohlídku? Dostal se někdo až k nabídce na koupi? Když je odezva slabá, nemusí být problém jen v ceně. Zkontrolujte také fotografie, popis a to, zda se inzerát dostává ke správným zájemcům. Jestliže kupující za podobné peníze najdou lepší alternativu, samotné opakované zvýraznění inzerátu situaci nevyřeší.

V takové chvíli má smysl porovnat cenu s aktuálním trhem a zvážit její úpravu. Čím déle se prodej protahuje, tím déle mohou běžet náklady na provoz, údržbu nebo financování. A později může být nutné ustoupit z ceny ještě víc. U nemovitosti za šest milionů korun představuje pětiprocentní rozdíl 300 tisíc korun. Není to předpověď poklesu cen, ale ukázka, jak velký dopad může mít i zdánlivě malé procento. Počítejte proto nejen s nabídkovou cenou, ale i s tím, kolik vám po prodeji a všech nákladech skutečně zůstane.

Správnou cenu se vyplatí nastavit hned na začátku

Pokud prodej teprve plánujete, opřete cenu o skutečně uskutečněné prodeje podobných nemovitostí, historii inzerce a aktuální konkurenci. Tam, kde nabídka rychle roste, může být realistická cena od začátku výhodnější než vysoká částka, kterou budete později postupně snižovat. Rozhodující totiž není cena uvedená v inzerátu, ale částka, za kterou se prodej skutečně dokončí, a náklady, které do té doby zaplatíte.

Jestli už prodáváte a zájem je malý, nechte cenu znovu posoudit. Čekání na jaro 2027 samo o sobě vyšší výnos nezaručí. Pokud bude nabídek dál přibývat a financování zůstane drahé, může být pozdější prodej složitější. Nejlepší postup se vždy odvíjí od konkrétní lokality, typu nemovitosti a reakcí zájemců.

Pokud po prodeji plánujete další koupi

Jestli po prodeji chcete koupit jinou nemovitost, dívejte se na obě transakce společně. Důležité je, kolik budete muset za nové bydlení doplatit, ne pouze za kolik prodáte to současné. Peníze z dokončeného prodeje vám mohou v roce 2027 pomoct vyjednávat o ceně, případná sleva ale není jistá. Do plánu započítejte také stěhování, případné přechodné bydlení a financování. Celý postup by měl dávat smysl i v případě, že ceny při nákupu neklesnou.

Máte starší odhad ceny nebo o prodeji teprve uvažujete? Požádejte ProdejChytre.cz o jeho bezplatnou aktualizaci. Získáte aktuální cenové rozpětí a doporučení, s jakou cenou do nabídky vstoupit. Pokud už nemovitost prodáváte, můžete zároveň ověřit, zda její současná cena odpovídá dnešní situaci na trhu. Stačí nám do zprávy napsat „ODHAD