Prodej nemovitosti od července 2025: připravte se na změny DPH

Od 1. července 2025 vstupuje v platnost novela zákona o DPH, která výrazně mění pravidla při prodeji nemovitostí a pozemků. Tato změna se dotkne každého, kdo kupuje, prodává nebo zprostředkovává nemovitosti. Zásadní novinkou je nová definice stavebního pozemku, přísnější pravidla pro osvobození staveb od DPH a povinnost odvádět DPH při větších rekonstrukcích. V našem článku přinášíme podrobný přehled toho, co novela znamená pro realitní trh a na co si dát pozor, abyste předešli pokutám a právním problémům.

Rozšíření definice stavebního pozemku

Jednou z nejzásadnějších změn je rozšíření definice tzv. stavebního pozemku. Nově může být jako stavební posouzen i takový pozemek, který:

• má vybudované příjezdové komunikace,
• je připojený (nebo připravený) k napojení na inženýrské sítě,
• se nachází v územním plánu v zastavitelné ploše,
• byl jakýmkoliv způsobem stavebně připravováný.

Důsledek: Prodej takového pozemku už nebude osvobozený od DPH, ale bude nově podléhat DPH – a to i v případech, kdy to doposud nebylo nutné.

Změny časových lhůt pro uplatnění DPH u staveb

Novela prodlužuje období, po které není možné prodat stavbu bez DPH, a to až na 23 měsíců od jejího dokončení nebo kolaudace.

👉 To znamená, že pokud prodáváte novostavbu nebo rozsáhle rekonstruovaný dům, musíte si pohlídat, zda uplynula dostatečně dlouhá doba, aby byl prodej osvobozený od DPH.

DPH při rekonstrukcích s výrazným navýšením hodnoty

Nově se bude posuzovat hodnota rekonstrukce. Pokud náklady na rekonstrukci přesáhnou 30 % původní hodnoty nemovitosti, může být celý prodej nově zdaněn DPH – i když se nejedná o novostavbu v klasickém slova smyslu.

👉 Makléři a prodávající musí být opatrní hlavně u zrekonstruovaných domů, chalup nebo bytových jednotek.

Co to znamená pro prodávajícího? Větší odpovědnost a důkladné prověření před prodejem

Nová pravidla znamenají, že běžný prodej už nebude tak jednoduchý jako dřív. Abyste se vyhnuli pokutám, doměrkům DPH nebo právním komplikacím, zkontrolujte si důkladně každou nemovitost před jejím prodejem.

Na co je potřeba si dát pozor:

• zda váš pozemek nespadá do kategorie stavebního pozemku, i když na první pohled nevypadá,
• jestli má nemovitost přípojky, příjezdovou cestu nebo byla součástí stavební přípravy,
• zda jste nedávno neprováděli větší rekonstrukci, která může spustit povinnost odvést DPH,
• kolik času uplynulo od kolaudace nebo dokončení stavby – u novostaveb totiž nově platí DPH až 23 měsíců po dokončení.

Doporučení: Pokud si nejste jisti, jaký daňový režim se na vaši nemovitost vztahuje, určitě se poraďte s daňovým poradcem. I malá chyba v posouzení může mít velké finanční následky.

Neznalost zákona neomlouvá – odpovědnost padá na prodávajícího. Úřady vás mohou zpětně vyzvat k doplacení daně i s úroky a penále.

Kdy musíte DPH řešit a kdy ne?

Modelové situace

1. prodej stavebního pozemku s inženýrskými sítěmi

Nově podléhá DPH – i když byl dříve považován za „nezastavěný“.

2. novostavba kolaudovaná před 22 měsíci

Stále podléhá DPH – lhůta 23 měsíců ještě neuplynula.

3. prodej domu po rekonstrukci za 1 milion Kč, rekonstrukce za 400 tisíc

Rekonstrukce nad 30 % hodnoty = hrozí zdanění DPH.

Další odkazy:

DPH u nemovitostí: Od července 2025 se mění pravidla – ProdejChytre.cz

www.mfcr.cz

Závěr

Novela DPH zásadně mění realitní trh – a ti, kdo se na ni připraví včas, získají náskok. Nečekejte na poslední chvíli. Využijte našich služeb a odborného poradenství – a především si nechte zdarma odhadnout cenu vaší nemovitosti. Vyhnete se rizikům, získáte jistotu a budete připraveni na úspěšný a bezpečný obchod.

---