Ceny nemovitostí v roce 2026: jak se budou vyvíjet a proč záleží na hypotékách

Rok 2026 má podle dostupných odhadů přinést pokračující růst cen nemovitostí, ale spíše pomalejším tempem než v posledním období. Do rozhodování prodávajících i kupujících se promítne hlavně dostupnost financování, vývoj mezd a také úpravy pravidel pro část úvěrů na bydlení.

Ceny nemovitostí rostou, ale různé statistiky ukazují odlišné tempo

V dostupných přehledech se objevuje informace, že ceny nemovitostí v meziročním srovnání rostly dvouprocentním tempem. Zároveň však jiné ukazatele vycházející z realizovaných transakcí ukazují výrazně vyšší dynamiku.

Co ukazují data z realizovaných prodejů

Podle dostupných statistik se ke konci třetího čtvrtletí loňského roku realizované ceny bytů meziročně zvýšily o téměř 16 %. To znamená, že byty se prodávají v průměru výrazně dráž než před rokem. U rodinných domů je tempo růstu ještě o něco vyšší — tržní data ukazují meziroční zdražení přibližně o 18 %. Takto výrazná dynamika potvrzuje, že tlak na růst cen přetrvává napříč segmenty trhu, a to jak u bytových jednotek, tak u samostatně stojících domů.

Průměrná cena jednoho metru čtverečního bytu se aktuálně pohybuje kolem 96 000 Kč v celorepublikovém průměru, zatímco v Praze dosahuje přibližně 156 000 Kč za m². Rozdíl mezi hlavním městem a zbytkem republiky tak zůstává výrazný. V Praze si ceny dlouhodobě drží nejvyšší úroveň v zemi, zatímco v ostatních regionech zůstávají průměrné hodnoty znatelně nižší — i když i tam v posledním roce dál rostly.

Pro prodávající to znamená, že trh se stále pohybuje na historicky vysokých cenách. Zároveň je nutné brát v úvahu regionální rozdíly a konkrétní podmínky v dané lokalitě.

Proč ceny nemovitostí rostou: dlouhodobý převis poptávky a pomalá výstavba

Hlavní příčiny růstu cen jsou dlouhodobé a přetrvávající:

poptávka po vlastním bydlení výrazně převyšuje nabídku,
výstavbu brzdí zdlouhavé schvalovací procesy,
problém se zatím nedaří vyřešit ani novým stavebním zákonem.

Výhled na rok 2026: růst cen nemovitostí zpomalí, regiony se ale budou lišit

Mírně pozitivní zprávou je, že většina analytiků očekává v roce 2026 zpomalení růstu cen. Jedním z hlavních důvodů je rozdíl mezi tempem růstu cen nemovitostí a růstem mezd. Tempo růstu cen nemovitostí dlouhodobě převyšuje růst mezd, což zhoršuje dostupnost bydlení a postupně může vést k oslabení poptávky.

Konkrétní očekávání: 5 až 10 % meziročně

V následujících měsících se podle odhadů počítá s tím, že ceny nemovitostí porostou meziročně přibližně o 5 až 10 %. Hlavním důvodem má být pokračující převis poptávky nad nabídkou, který trh drží pod tlakem. Centrální banka ve svém základním scénáři pro tento rok pracuje s růstem cen zhruba o 7,4 %. Zároveň se očekává, že vývoj se bude lišit podle regionů – ve větších městech, jako je Praha nebo Brno, může být tempo růstu výrazně vyšší.

Co může růst cen nemovitostí brzdit: dražší financování a opatrnější domácnosti

Zpomalení zdražování může podpořit kombinace několika faktorů. Mezi nejčastěji zmiňované patří:

horší dostupnost financování, pokud úrokové sazby hypoték zůstanou na vyšších úrovních,
vyčerpání části odložené poptávky z let 2022 a 2023,
případně slabší ekonomický růst a opatrnější chování domácností.

Hypotéky znovu ožily, ale očekává se mírné zdražení

Zájem o hypotéky úzce souvisí s tlakem na růst cen nemovitostí. Po slabších letech se trh v roce 2025 oživil: od ledna do listopadu si úvěr sjednalo více než 91 000 lidí, což je meziročně asi o 18 % více. Otázkou však zůstává, jak se zájem vyvine při očekávaném zvýšení cen hypoték. Důvodem má být zdražování zdrojů na mezibankovním trhu, ze kterých banky tyto úvěry částečně financují. Protože k plošnému zvyšování hypotečních sazeb zatím nedošlo, bankám se postupně ztenčují marže.

O kolik mohou sazby vyrůst

V odhadech se objevuje, že banky budou muset reagovat a mohou sazby zvýšit o nižší desetiny procentního bodu. Průměrná úroková sazba hypoték byla podle bankovní asociace v listopadu 2025 přibližně 4,5 %. Ani při posunu sazeb blíže k pětiprocentní hranici se však neočekává výrazné snížení zájmu o hypotéky.

Objem hypoték míří vysoko a do hry vstupuje centrální banka

Rostoucí ceny nemovitostí a vyšší poptávka po úvěrech mají ještě jeden dopad: zvyšuje se celkový objem financování. Banky a stavební spořitelny by letos měly poskytnout druhý nejvyšší objem hypoték v historii. Odhady uvádějí, že:

za rok 2025 může jít zhruba o 380 miliard Kč,
v roce 2026 pak až o 400 miliard Kč.

Zpřísnění investičních hypoték od dubna

Vývoj na trhu zaujal i centrální banku. Na konci listopadu bylo schváleno, že od dubna letošního roku dojde ke zpřísnění podmínek pro poskytování tzv. investičních hypoték.

Podle definice jde o situace, kdy si člověk bere úvěr:

na třetí a další byt či dům, nebo
když je od počátku účelem pořízení nemovitosti k pronájmu.

Cílem tohoto kroku je včas omezit možná rizika spojená s těmito typy úvěrů – například v případě prudkého propadu cen nemovitostí, který by se mohl nepříznivě promítnout do bilancí bank. Současně má opatření přispět alespoň k částečnému zklidnění trhu. Zároveň se ale neočekává, že by toto zpřísnění mělo ve zpomalování růstu cen zásadní roli. Mimo jiné proto, že investiční hypotéky tvoří podle odhadů zhruba 7 až 10 % celkového portfolia poskytnutých úvěrů.