Hypotéka na investiční byt? Od dubna 2026 budou banky přísnější

Kdo plánuje koupit další byt nebo dům jako investici, měl by zbystřit. Od dubna 2026 se zpřísní podmínky pro hypotéky na investiční nemovitosti. Česká národní banka doporučila bankám obezřetnější postup, protože právě tento typ úvěrů považuje za rizikovější. Naopak lidé, kteří řeší vlastní bydlení, mohou zůstat v klidu. Pro ně se pravidla nemění.

Třetí a další nemovitost bude znamenat přísnější posuzování

Změna dopadne hlavně na ty, kdo si pořizují nemovitost nikoli pro vlastní bydlení, ale jako investici. Typicky půjde o třetí a každou další nemovitost v majetku.

Nejdůležitější novinkou je nižší maximální výše hypotéky. Banka nově poskytne úvěr jen do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Zbývajících 30 % bude muset kupující pokrýt z vlastních prostředků.

U bytu za 5 milionů korun to znamená jediné: bez 1,5 milionu korun vlastních peněz se nákup neobejde.

Nově se bude hlídat i celková výše dluhů

Přísnější pravidla se netýkají jen vlastních úspor. Druhým omezením je maximální celkový dluh domácnosti, který nesmí překročit sedminásobek jejího čistého ročního příjmu.

Jestliže tedy domácnost vydělá čistého 1 milion korun ročně, celkové zadlužení může dosáhnout nejvýše 7 milionů korun.

Proč centrální banka přitvrzuje

Důvod souvisí s vývojem trhu. Aktivita na hypotečním trhu už překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zároveň přibývá úvěrů, které směřují na nákup nemovitostí s investičním účelem. Právě tyto hypotéky mají podle centrální banky rizikovější profil než úvěry určené na vlastní bydlení.

V praxi je logika jednoduchá. Když si rodina pořídí byt nebo dům pro sebe, většinou dělá maximum pro to, aby o něj nepřišla ani v horších časech. Omezí jiné výdaje, odloží dovolenou, ale splácení se snaží udržet. Investor ale může při nejistotě na trhu reagovat jinak. Jakmile přijde první náznak problémů, může se rozhodnout nemovitost prodat nebo investici opustit. A právě takové chování může zvýšit tlak na banky i celou ekonomiku.

Vlastní bydlení zůstává beze změn

Lidé, kteří kupují nemovitost k vlastnímu bydlení, se nových opatření obávat nemusí. Doporučené limity se pro ně nemění.

I nadále platí, že hypotéka může dosáhnout až 90 % ceny nemovitosti. U žadatelů starších 36 let zůstává horní hranice 80 %.

Beze změny je také fakt, že centrální banka zatím nechala deaktivované ukazatele DTI a DSTI. Jinými slovy, aktuálně nejsou aktivní doporučené limity pro celkovou zadluženost domácnosti ani pro maximální výši měsíční splátky vzhledem k příjmům.