Správná cena rozhoduje: Proč podcenění reality zpomaluje prodej nemovitosti

Když prodáváte nemovitost, první dojem rozhoduje. A stejně tak i první nastavená cena nemovitosti . Statistiky z realitního trhu ukazují, že rozdíly mezi inzerovanými a skutečnými cenami se v průměru pohybují kolem 32 %. To znamená, že byt inzerovaný za 7 milionu Kč se ve skutečnosti prodá jen za 4,76 milionu Kč. V některých regionech je propast mezi očekáváním a realitou ještě větší – třeba v Karlových Varech přesahuje 50 %.

A právě špatně nastavená cena nemovitosti se často stává největší brzdou úspěšného prodeje.

Nadsazená cena znamená méně zájemců

Přehnaná očekávání prodlužují dobu prodeje. Zatímco v letech 2018–2019 se byty prodávaly v průměru za 50 až 60 dnů, v roce 2023 se čekání protáhlo na více než 110 dnů. Až poté, co prodávající začali ceny nemovitostí přizpůsobovat realitě, se doba inzerce opět zkrátila na přijatelnou úroveň.

Praktický příklad: Pokud nastavíte cenu vysoko a čekáte, že někdo nakonec „přistoupí“ na vaši cenu, většinou se nedočkáte. Kupující mají přístup k datům, hypotéky jsou stále drahé a rozhodují se racionálně. Výsledek? Méně prohlídek, méně nabídek a nakonec nutnost slevy na reálnou cenu nemovitosti.

Reálná cena zrychlí prodej

Správně nastavená cena má opačný efekt. Pokud odpovídá trhu, přiláká více kupujících a zvyšuje šanci, že se zájemci o nemovitost začnou přetahovat, a tím může být dosažena vyšší cena nemovitosti.

Data ukazují, že když medián doby prodeje klesne na 30–40 dnů, odpovídá to období, kdy prodávající nastavují realistické ceny a kupující mají motivaci rychle jednat.

Regionální rozdíly nejsou zanedbatelné

Ceny nemovitostí se nechovají všude stejně. To, co funguje v Praze, nemusí platit v jiných regionech a naopak. Statistiky ukazují, že rozdíl mezi inzerovanou a skutečnou cenou se liší nejen podle typu nemovitosti, ale i podle lokality.

• Praha: rozdíl mezi inzerovanou a skutečnou cenou činí 26 %.
• Karlovy Vary: rozdíl dosahuje 54 %.
• Pardubice: průměrně 31 %.

Každý region má své specifické tempo, ale pravidlo zůstává stejné – čím blíže realitě nastavíte cenu nemovitosti, tím rychlejší a úspěšnější prodej. Pochopení hodnoty ceny je klíčové.

Velikost bytu a typ nemovitosti hrají roli

Menší byty do 31 m² patří mezi nejžádanější segment. Zájemci je často kupují na investici nebo jako startovní bydlení a vysoká poptávka žene jejich cenu nahoru, což ovlivňuje i finální cenu nemovitosti. Není výjimkou, že se prodají i dráž, než za kolik se původně inzerovaly. U větších bytů se ale situace obrací – nabídková cena bývá nadsazená a realita se pohybuje o desítky procent níž. Kupující totiž počítají s vyššími náklady na provoz i financování a tlačí cenu dolů.

Podobný scénář platí i u rodinných domů. Ty se v průměru prodávají přibližně o třetinu levněji, než jaké byly původní inzeráty. Důvodem je delší doba prodeje, vyšší pořizovací cena a menší flexibilita kupujících, kteří u domů často více vyjednávají.

Specifickou kapitolou jsou rekreační objekty – chaty a chalupy. Tady hraje klíčovou roli sezónnost. Největší zájem přichází s jarem a létem, tedy ve druhém a třetím čtvrtletí. V těchto obdobích se prodávají nejrychleji a za nejlepší ceny. Mimo sezónu naopak prodeje výrazně zpomalují a vyjednávání o slevách bývá častější.

Jak se vyhnout drahým chybám při prodeji

Správné nastavení ceny nemovitosti není jen o tom, „kolik chci dostat“. Vyžaduje znalost reálných transakcí, aktuální poptávky a regionálních rozdílů. Nabídkové ceny totiž často rostou rychleji než skutečné prodeje. Od roku 2023 vzrostly o 18 %, zatímco realizační jen o 15 %.

Pokud chcete prodat rychle a bez zbytečného vyjednávání, nespoléhejte jen na inzeráty. Sledujte data, která ukazují, za kolik se opravdu prodává.

Neprodávejte pod cenou ani s přehnanými iluzemi.

Zjistěte, kolik má vaše nemovitost skutečně hodnotu. Na prodejchytre.cz si můžete nechat zpracovat odhad ceny nemovitosti zdarma a získat tak jasnou představu, s jakou částkou má smysl jít na trh.

Zdroj: Valuo.cz